2/03/2006

HIPOTECAS

Prórroga del plazo para inscribirse en el Sistema de Refinanciación Hipotecaria

La Ley Nº 26.062, dispuso la suspensión por el plazo de CIENTO VEINTE (120) días de todas las ejecuciones de sentencias que tuvieren por objeto el remate de la vivienda única y familiar por mutuos elegibles que cumplieran con los requisitos exigidos por el Sistema de Refinanciación Hipotecaria y por el monto tope de acuerdo a lo establecido por los artículos 2º y 5º de la Ley Nº 25.798. Asimismo, reabre por el mismo término la posibilidad de optar por el ingreso al Sistema de refinanciación Hipotecaria.

Esta Ley, cuyos plazos establecidos vencen el 3 de marzo de 2.006, fue reglamentada por el Decreto Nº 52 del 23 de enero del mismo año.

Al respecto, podemos intentar contestar ciertas preguntas sobre la reapertura del plazo de inscripción en el fideicomiso y comentar los requisitos previstos, siempre con la salvedad que las respuestas deberán adecuarse a cada caso particular.

¿Quiénes pueden ejercer la opción?

En el caso de los mutuos (créditos o préstamos) bancarios, solamente las entidades financieras prestamistas.

En el caso de mutuos del sector privado (comúnmente llamados "de escribanía"), tanto los acreedores como los deudores.

¿Quiénes pueden acogerse?

- aquellos que cumplan la totalidad de los requisitos exigidos por la ley y sus normas reglamentarias.
- quienes sean acreedores o deudores en un contrato de préstamo de dinero (mutuo) con garantía hipotecaria sobre la vivienda única y familiar del deudor, o sea, aquellos que hayan garantizado un préstamo con hipoteca sobre la vivienda única ocupada por su familia y también sus acreedores.
- que se trate de personas físicas o sucesiones indivisas;
- que el destino del crédito haya sido la adquisición, mejora, ampliación o construcción de la vivienda o la cancelación de préstamos tomados anteriormente con esos destinos.
- que la mora se haya producido entre el 1º de enero de 2.001 y el 11 de septiembre de 2.003.
- que esa mora habilite al acreedor a ejecutar la deuda.
- que el préstamo no supere los $100.000, a cuyo efecto la ley prevé la paridad un peso = un dólar.

¿Cómo funciona el Sistema de Refinanciación Hipotecaria?

El Sistema es complejo, tanto en su comprensión cuanto en su instrumentación. Se implementa a través del Fideicomiso para la Refinanciación Hipotecaria, creado al efecto por la Ley Nº 25.798. Para no entrar en honduras, diremos que en este caso el fideicomiso es un contrato por el cual el Estado Nacional entrega fondos en propiedad al Banco de la Nación Argentina, para que éste los disponga para el cumplimiento de los objetivos de la Ley.

El patrimonio del fideicomiso (los fondos entregados) es dispuesto por un agente fiduciario (o "fiduciario") que en este caso es el Banco Nación.

Para instrumentar el sistema, el Banco Nación pone al día los mutuos (determina el monto del capital en mora) y procede a cancelar al acreedor las cuotas de capital pendientes de pago desde la fecha de la mora hasta la fecha de dicho pago.

Ahora ¿cómo se pagan las sumas determinadas?. Podemos ver dos casos: a) entidades financieras (bancos, etc.) y b) acreedores privados.

En el caso de bancos y financieras, se pagará el 60% del capital en mora con bonos a 30 meses, con el 2% de interés anual sobre saldos, pagaderos en 5 cuotas semestrales iguales. El saldo (40%) en bonos a diez años, al 5% de interés anual sobre saldos, en 14 cuotas semestrales.

Cuando se trate de un acreedor privado, tendrá la opción de cobro en efectivo o suscribir con su crédito los bonos antes mencionados.

En adelante, el Banco Nación procederá respecto del acreedor, de acuerdo con las condiciones originales del mutuo y pagará las cuotas restantes del crédito (el saldo del crédito) con un bono con la periodicidad y montos originalmente pactados, sin incluir los seguros y gastos administrativos. En este caso, se aplica la normativa para el coeficiente de actualización y tasa de interés.

Con esto, el Banco Nación se coloca en el lugar del acreedor por lo pagado y el acreedor mantiene la garantía hipotecaria por lo aún no cobrado.

A su vez, el deudor pagará su obligación al fiduciario (Banco Nación) en la sucursal del banco o financiera en que haya tomado el crédito (caso de los deudores bancarios) o en la sucursal del Banco Nación en que haya tramitado el acogimiento al Sistema (caso de los acreedores o deudores privados).

¿Cómo operan los nuevos plazos y cuáles son sus requisitos?

La opción debe formalizarse mediante una comunicación al fiduciario (el Banco Nación) en los términos previstos en el artículo 6º del Anexo I del Decreto Nº 1284 de fecha 18 de diciembre de 2003.

La opción se considerará ejercida siempre y cuando se haga efectiva antes del 3 de marzo de 2.006 y se cumpla con todos los requisitos dentro del plazo de noventa días contados a partir de la recepción de la comunicación a que alude el párrafo inmediato anterior.

Una vez cumplidos estos pasos, el fiduciario (Banco Nación) tiene sesenta días para declarar elegible el mutuo, en cuyo caso citará al deudor para la firma del contrato correspondiente.

El sistema y sus requisitos son complejos y el plazo es breve. Si Ud. está comprendido en las prórrogas comentadas, no pierda tiempo.

No dude en consultar a su abogado de confianza.

Carlos Alberto Gemetro
Abogado
Colegio Público de Abogados de la Capital Federal
Tomo 9 Folio 875
Ciudad Autónoma de Buenos Aires
República Argentina

Contacto: drgemetro@speedy.com.ar

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