12/03/2007

SUCESIONES El costo de la tasa de justicia

En todo juicio que se inicia ante un juzgado, se debe pagar un gravamen por el servicio de justicia, denominado "tasa de justicia". En el caso de iniciar una sucesión, la misma también es un juicio, en este caso encaminado a obtener la declaración del estado de heredero y por tanto, también debe tributarse la tasa de justicia.



¿Cómo se calcula en el caso de un inmueble? Demos un ejemplo práctico, válido para la Capital Federal.



Tomemos la última boleta de Alumbrado, Barrido y Limpieza, tomemos la valuación total del mismo y calculemos sobre ese valor el 1,5%. Por caso, sobre un valor de $10.000 esa operación arroja un resultado de $150, siempre -se entiende- sobre esa base de cálculo. Si la valuación fuese de $50.000, el resultado sería de $750.



No debe confundirse la tasa de justicia con otros costos tales como gastos de inscripción, sellados, aportes u honorarios, que también integran el costo final de un trámite sucesorio.



Por otra parte, el costo de la tasa de justicia se duplicará (por lo menos) a partir del 31 de diciembre de este año 2007. Esto es así, por cuanto la valuación de los inmuebles registrará aumentos del 100% al 200% a partir del 1º de enero de 2008 y en consecuencia, el monto de la tasa de justicia también sufrirá ese incremento, que en el caso de inmuebles de valor medio o alto pueden arrojar sumas adicionales considerables.



Este incremento no alcanzará a las sucesiones iniciadas hasta el 30 de diciembre de este año.



Ante cualquier duda, consulte con su abogado de confianza.



Carlos Alberto Gemetro
Abogado
CPACF Tº9 Fº875
Ciudad Autónoma de Buenos Aires
Contacto: drgemetro@speedy.com.ar

8/10/2007

A QUÉ NOS DEDICAMOS

En respuesta al pedido de información de una lectora, les hacemos saber que nuestro estudio, integrado por los abogados Briozzo y Gemetro, se dedica a problemas legales derivados de la construcción, y derecho civil en general y, por supuesto, sucesiones y también divorcios. Les hago saber nuestros datos, con el pedido que al solicitar una entrevista, citen nuestra página, Respuestas Legales y Jurídicas.

Dirección: Viamonte 1.365, piso 6°, oficina “C”
Teléfonos y fax: 4371-3723/9701

Carlos A. Gemetro
Abogado
C.P.A.C.F. T°9 F°875
Ciudad Autónoma de Buenos Aires

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3/21/2006

¿COMO SE ACREDITA UN PAGO? El recibo y sus formalidades.

El pago es ante todo un acto voluntario y lícito que tiene por fin inmediato la cancelación de una obligación, el aniquilamiento del derecho del acreedor. Todos sabemos que, especialmente cuando se trata de obligaciones legales (por ejemplo el pago de una cuota alimentaria, derivada de un contrato, etc.), el pago se efectúa contra entrega de un recibo o constancia documentada de su recepción por parte del acreedor.

En realidad, se admite generalmente que la cancelación total o parcial de una obligación legal puede probarse por quien la invoca por cualquier medio de prueba, incluso testigos (con excepción del juicio ejecutivo, en el que siempre se deberá probar con el documento de recibo). Sin embargo, llegado el caso ante el juez, éste será sumamente estricto en la apreciación de todo elemento de prueba que no sea el recibo. Y aquí debemos recordar que ante un tribunal, no sólo es preciso tener la razón para hacer valer un derecho, sino y sobre todo probarlo, demostrarle al juez que así es, llevarlo al convencimiento de que aquello que aseveramos se ha producido de la forma que decimos y que nuestra demanda es ajustada al derecho.

De allí que la forma por excelencia de probar un pago y la cancelación de una obligación legal, es el recibo.

Por supuesto que existen otros medios válidos para llevar al juez la certeza de nuestro cumplimiento. Hace años (demasiados para mi gusto), recién recibido, un poderoso comerciante del Once me dio un muy buen consejo: "cuando cobre, trate de hacerlo en efectivo; cuando pague, hágalo siempre con cheque "no a la orden", ya que seguro que el recibo lo perderá, pero la constancia del cobro del cheque en el banco quedará registrada por el término de diez años".

Pero veamos cómo confeccionar un recibo.

Desde ya que el recibo como tal, no tiene formalidad alguna, es decir que no está reglamentada la forma de confeccionarlo, pero vale la pena tener en cuenta algunas cuestiones mínimas que pueden evitar grandes dolores de cabeza, a saber:

- debe constar la fecha y el lugar de emisión; esta mención probará que el pago se ha realizado en tiempo oportuno, o sea dentro del plazo acordado para realizarlo;
- debe imputarse, es decir, debe expresarse la razón por la que se paga, ya sea por ejemplo el alquiler de la propiedad sita en tal lugar y correspondiente a tal mes, la cancelación de la cuota número tal del préstamo, el saldo de la compra de tal cosa, etc.;
- también debe expresarse si se imputa a capital, a intereses o en el caso en que se haga a uno u otro, las cantidades que se asignan a cada uno;
- se debe hacer constar la cantidad pagada, idealmente en letras y números;
- si lo que se paga es el saldo de la obligación, idealmente se debe dejar constancia de tal situación; y por último
- deberá ser firmado por el acreedor o su representante, y también conviene que aclare su firma de puño y letra.

Antes de terminar con esta entrega, cabe aclarar que la exigencia del otorgamiento de recibo por el acreedor es un derecho del que paga, tendiente a contar con la prueba de que ha cumplido su obligación y si el acreedor no quiere extenderlo se debe consignar el pago (depositarlo judicialmente).

Recuerde también conservar sus recibos a buen resguardo.

Ante cualquier duda, no olvide consultar a su abogado de confianza.

Carlos Alberto Gemetro
Abogado
Colegio Público de Abogados de la Capital Federal
Tomo 9 Folio 875
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República Argentina

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3/10/2006

SE SUSPENDEN POR 90 DÍAS LAS EJECUCIONES HIPOTECARIAS

Se sancionó y promulgó la ley que suspende por noventa días las ejecuciones hipotecarias. En buen romance, esto significa que por ese plazo, no habrá remates de propiedades por esa causa.

También prorroga por ese término el plazo para reinscribirse en el Sistema de Refinanciación Hipotecaria, que había vencido el 6 de marzo ppdo.

El articulado dice:

Artículo 1º — Prorrógase a partir del 4 de marzo de 2006 por el plazo de NOVENTA (90) días, la suspensión de las ejecuciones de sentencia que tengan por objeto el remate de la vivienda única y familiar por mutuos elegibles conforme los términos y condiciones de la Ley Nº 25.798 y sus modificatorias.
Art. 2º — Suspéndase por igual plazo los desalojos que se ordenen en los procesos por ejecuciones hipotecarias de vivienda única y familiar por mutuos elegibles conforme los términos y condiciones de la Ley Nº 25.798 y sus modificatorias, inclusive los procedimientos de ejecución extrajudicial.
Art. 3º — Prorrógase por el término de NOVENTA (90) días a partir de su vencimiento el plazo a que alude el artículo 2º de la Ley Nº 26.062.


Es un plazo engañoso, pues parece amplio. No se confíe y si está en condiciones de inscribirse o reinscribirse, empiece ya los trámites.

Carlos Alberto Gemetro
Abogado
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3/06/2006

EL CONTRATO DE LOCACION (ALQUILER): El plazo

El plazo mínimo de alquiler de un inmueble destinado a vivienda, es en principio de dos años, de acuerdo con la ley. Este plazo es de orden público y por tanto no puede ser modificado por acuerdo entre inquilino y locador.

Sin embargo, existen casos en que ese término puede ser abreviado, entre otros:
- por decisión del inquilino o locatario: éste tiene la facultad unilateral de dejar sin efecto el contrato (rescindirlo) en forma anticipada, pero en este caso, si lo hace debe notificar previamente al locador por medio fechaciente (carta documento o telegrama con aviso de entrega) con una anticipación no menor a 60 días e indemnizarlo con una suma equivalente a un mes y medio de alquiler si rescinde antes del primer año o de un mes si lo hace en el transcurso del segundo año del contrato;
- verificación de defectos en el inmueble que no hubiesen sido aparentes o conocidos por el inquilino y/o que hagan imposible su uso para el fin contratado (en este caso, vivienda), en cuyo caso el locatario tiene la facultad de rescindir el contrato sin penalidades o pedir una disminución del precio del alquiler;
- pérdida total del inmueble sin culpa de ninguna de las partes (por Ej.: guerra o revolución) o por culpa de alguna de las partes, en cuyo caso además de quedar sin efecto el contrato, la parte culpable deberá indemnizar por daños y perjuicios a la otra;
- por mutuo acuerdo.

Estos son sólo algunos de los casos en que concluye el contrato antes del plazo pactado, pero hay otros sucesos que en caso de una consulta concreta pueden ser contemplados para un asesoramiento adecuado.

Carlos Alberto Gemetro
Abogado
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2/23/2006

EL CONTRATO DE LOCACION II (EL CONFLICTO)

La falta de pago es la causa de incumplimiento más común de los contratos de locación. En la nota anterior los alerté acerca del verdadero valor del contrato y les anticipé que en este caso las consecuencias alcanzarán igualmente al propietario, garante e inquilino.

Desde ya que me refiero a los juicios derivados del incumplimiento y no a una conclusión negociada del contrato, solución que resulta conveniente por varias razones al propietario, garante e inquilino, pues por Ej.: pueden reducir al 50% los honorarios que debe soportar cada uno y a estos dos últimos los demás gastos del juicio, de gran importancia en la liquidación final.

Sin embargo, cuando no priva la razón en alguno o todos los involucrados, es necesario litigar ante los tribunales. Para este caso es que haré algunas cuentas a mano levantada.

En la nota anterior establecí el valor de un alquiler mensual en un mínimo de $760. A esto agrego que la experiencia indica que generalmente se consulta a un abogado recién cuando la mora es igual o mayor a seis meses. En este caso es preciso iniciar y continuar dos juicios o procesos judiciales, cada uno de los cuales genera sus propios honorarios y costos: a) para la recuperación del inmueble o desalojo y entrega del mismo al tenedor o propietario y b) el juicio ejecutivo por los alquileres, intereses y multas adeudados.

La recuperación del uso y goce del inmueble por parte del tenedor o propietario insume un período de por lo menos nueve meses a un año contado desde la primer consulta profesional, siempre y cuando se ofrezca una garantía suficiente (generalmente el mismo inmueble) y sin perjuicio de que el juicio puede insumir otro año más. En alguna otra oportunidad, les contaré algunos porqué de una justicia lenta y por lo tanto injusta.

En el caso de la ejecución por los importes adeudados por todo concepto (ejecución de alquileres), el proceso puede insumir entre 24 a 36 meses. Estos plazos son estimativos, ya que dependen de varios factores tales como las defensas que se opongan, la mayor o menor lentitud del juzgado que toque, la posibilidad de una transacción, etc.

En la hipótesis que ambos juicios -desalojo y ejecución de alquileres- insuman dos años, se puede prever que inquilino y garante demandados (generalmente este último, siempre y cuando mantenga su solvencia) deberán afrontar una condena al pago total de aproximadamente $42.000, por capital, intereses, honorarios judiciales y extrajudiciales y gastos de los juicios. También en el supuesto de que la garantía fuese un inmueble de aproximadamente treinta mil dólares y éste fuese subastado, la experiencia indica que la pérdida para el garante será total.

Además, el panorama para el inquilino es más grave. Nadie alquilará a una persona que haya sido demandada por falta de pago de alquileres, además de la pérdida del garante propietario.

Para el propietario o locador, la perspectiva es más benigna, pero no óptima. Si bien recuperará aproximadamente $20.000, habrá debido soportar el pago de expensas, tasas e impuestos por lo menos por un año, el adelanto de honorarios extrajudiciales y gastos del juicio, etc., sin contar con las reparaciones necesarias que, generalmente en estos casos insumen montos mayores que los usuales.

Como ven, el contrato es usual y conocido, pero debe prestársele atención a las viscisitudes que puede sufrir y, ante la imposibilidad de pago, prever la negociación de una rescisión por mutuo acuerdo como el camino más conveniente para ambas partes, ya que además, cualquier juicio tiene un costo emocional para las partes que no se puede medir en dinero.

Dado el caso, no duden en consultar a su abogado de confianza.

Carlos Alberto Gemetro
Abogado
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2/21/2006

EL CONTRATO DE LOCACION

Creo que todos conocemos el contrato de locación, comúnmente llamado "de alquiler", denominación perfectamente válida ya que locación, arrendamiento y alquiler son sinónimos.

Sin embargo, el contrato de locación tiene un objeto más amplio, cual es la concesión del uso y goce de una cosa, la ejecución de una obra o la prestación de un servicio, por un precio determinado en dinero. Ese objeto puede ser entonces tanto la ejecución de una obra (por Ej.: un cuadro), la prestación de un servicio (por Ej.: telefonía celular) o el uso y goce de una cosa mueble (por Ej.: un automotor, una cosechadora, una PC) o de un inmueble (por Ej.: una casa, un comercio, un campo).

En esta ocasión nos vamos a referir a la locación de inmuebles y dentro de ella, a los destinados a vivienda.

Es un contrato usual pero engañoso, no porque lo sean sus cláusulas (aunque pueden serlo), sino porque las partes no reparan en su magnitud. En este sentido, viene al caso destacar que -en general- los contratantes ponen su atención en el monto del alquiler mensual y no en el total del contrato.

Hagamos un ejercicio: tomemos un alquiler bajo de $500, agreguémosle $200 en concepto de expensas y $60 por tasas e impuestos. El total mensual de $760 multipliquémoslo por 24 meses, sumémosle $1.000 (importe de dos meses excluidos los gastos) por comisión a la inmobiliaria y $1.000 (ídem anterior) por depósito en garantía: nos da la friolera de $20.240, que generalmente se afianzan con una propiedad libre de gravámenes.

Puede ser que para algunos esa suma final no sea demasiado importante, pero en caso de incumplimiento genera consecuencias importantes tanto para el propietario como para el inquilino.

Los dejo meditando sobre lo dicho. En la próxima nota voy a analizar las consecuencias de un incumplimiento por falta de pago (el más común), para ambas partes.

Carlos Alberto Gemetro
Abogado
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2/15/2006

CONSEJOS PARA RECORDAR ANTES DE FIRMAR UN CONTRATO

Antes de entrar en los contratos en particular, creo conveniente poner a su disposición algunas reglas básicas a seguir antes de firmar un contrato o comprar una cosa, que pueden evitar que sucedan conflictos que siempre traen malas consecuencias.

Veamos cuáles son esas reglas.

- No se apure. Usted tiene todo el tiempo del mundo para contratar.
- Quien le vende una cosa o le ofrece un servicio, no le está haciendo ningún favor; está haciendo un negocio, desde nuestro punto de vista, jurídico, en procura de una ganancia.
- Usted está pagando o se compromete a pagar y por tanto tiene derecho a pedir y exigir todas las aclaraciones que estime necesarias; no permita que esa ventaja se invierta por su descuido, exceso de confianza o negligencia.
- Pida que le den previamente a la firma, copia de toda la documentación a suscribir y tómese su tiempo para estudiarla.
- Pida y tome nota del nombre y apellido del vendedor y de toda otra persona que intervenga en la contratación.
- Pida que el vendedor aclare todas sus dudas y, muy especialmente, que le diga dónde están escritas sus aclaraciones en la documentación o contrato a firmar.
- Si las aclaraciones del vendedor no lo satisfacen y la operación por su monto lo aconseja, consulte a un abogado.
- Si las condiciones de la operación no lo satisfacen, no se sienta presionado ni acepte que lo presionen: no firme. Siempre habrá quien lo conforme.
- Conserve a buen recaudo toda la folletería o publicación donde se promueva la oferta.
- Si la oferta o exhibición determina que el bien que Ud. adquiere es a estrenar, exija que así sea. Me ha tocado un caso de un adquirente de un automóvil 0 Km., que encontró en la guantera del vehículo una hoja de ruta que indicaba que el vehículo había consumido como "interno de fábrica" 20.000 Kmts. o han pretendido reembalar un televisor que hacía tres meses que estaba funcionando todo el día en vidriera para entregarlo como si no tuviera uso.
- Verifique cuidadosamente los accesorios ofrecidos con la cosa a comprar así como las condiciones de la contratación (válido especialmente para servicios como el de seguros).
- Tome conocimiento oportuno sobre la tasa de interés, gastos administrativos y de seguro que le van a aplicar si la operación es financiada.
- En caso de compra de inmuebles, pida que le adelanten ejemplares del boleto de compraventa y la escritura y aplique a su análisis las reglas anteriores. En el caso de créditos hipotecarios se exige en la gran mayoría de los casos la firma del cónyuge no para conocimiento o aceptación de la operación, sino para convertirlo en obligado principal.
- En el caso de compraventa de inmuebles financiada por entidad bancaria, verifique que la tasa de interés sea la ofrecida por el vendedor. Suele ocurrir que la tasa fija se convierte en variable y en casi todos los casos la tasa ofertada es el mínimo de un rango que se incrementa en un cincuenta por ciento o más (Por Ej. caso de una tasa "fija" ofertada del 12% que se convierte en la escritura en una variable del 12% al 19%).

Por último, si le quedan dudas, antes de firmar un contrato consulte a su abogado de confianza.

Carlos Alberto Gemetro
Abogado
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2/14/2006

¿CÓMO SE COMPONE UN CONTRATO? (II)

Casi todos tenemos en nuestras casas u oficinas algún ejemplar de estos escritos, por lo que les propongo un ejercicio: busquémoslo y examinémoslo juntos.

Encontramos en primer lugar un párrafo (llamado exordio) en que se detallan los nombres, apellidos, domicilios y números de documento de las partes contratantes, así como el lugar y fecha en que se celebró (estos dos últimos datos también pueden estar al final) y la expresión de la voluntad de las partes de celebrar el contrato.

Le sigue en casi todos los casos, el objeto de la contratación por Ej., comprar y vender, dar o tomar en alquiler, garantizar el cumplimiento de las obligaciones de otro, prestar y tomar en préstamo, etc. En esa misma cláusula o en otra a continuación, se establecerá el precio y las condiciones de pago (cuánto y cuándo se pagará, si se lo hará al contado o en cuotas, si se aplicará interés, etc.).

Generalmente, se establecen las consecuencias para el caso de incumplimiento, que se redactan en forma de penalidades en principio traducidas en dinero o que pueden llegar a medirse de tal forma, como sumas fijas, mayores o adicionales tasas de interés, etc.). También se puede establecer que un tercero garantice el cumplimiento del deudor, obligándose a pagar en su lugar si éste no lo hiciera en tiempo y forma oportunos.

Usualmente, casi todas estas cláusulas aparecen en todos los contratos por una sencilla razón: son esenciales para su existencia. Si recapitulamos, vemos que hemos encontrado quienes contratan y sus datos, la fecha y el lugar de la firma, a qué se obligan las partes, el precio y cómo se pagará, las obligaciones que asumen y las consecuencias de su incumplimiento, etc.

Por supuesto que estamos hablando de un esquema de redacción muy básico, que puede llegar a ser extremadamente complejo de acuerdo con la importancia del negocio. En todos los casos es conveniente asesorarse previamente, pero cuanto mayor sea esa complejidad esta conveniencia puede convertirse en necesidad de imprescindible atención.

No lo olvide: no dude en consultar a su abogado de confianza antes de firmar un contrato.

Carlos Alberto Gemetro
Abogado
Colegio Público de Abogados de la Capital Federal
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2/13/2006

¿CÓMO SE COMPONE UN CONTRATO?

De acuerdo con el Código Civil, todo contrato que tenga por objeto una suma mayor a diez mil pesos, debe ser hecho por escrito y no puede ser probado por testigos. Además, si se tratara de bienes registrables (automotores, ciertas maquinarias, inmuebles, etc.), siempre se hará por escrito, ya que es un requisito indispensable para su inscripción en el registro público correspondiente. En estos casos, es obligatorio entonces firmar la escritura o completar los formularios y presentarlos en la dependencia oficial. Esto puede parecer de Perogrullo, pero he conocido un caso en que se “compró” un automóvil y el comprador creía que estaba todo perfecto, pero lo único que tenía en su poder era la documentación del vehículo a nombre de otra persona (supuestamente su anterior propietario) y un recibo simple y, lo que era peor, había dejado una prolija pila de pagarés al “vendedor”.

Pero este tipo de contratos no nos ocupará ahora, sino los tradicionalmente conocidos, tales como el boleto de compraventa, préstamo de consumo (llamado mutuo), locación, etc.

Mañana entraremos en tema.

Carlos Alberto Gemetro
Abogado
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2/10/2006

¿QUÉ ES UN CONTRATO? (II)

Para explicar qué es un contrato, debemos necesariamente dar un panorama previo sobre nuestro sistema jurídico. Nuestro Derecho tiene un cimiento o base llamado Constitución Nacional, en el que no sólo se define el sistema republicano de gobierno, sino que también se establecen los derechos individuales, que serán operativos (o aplicables) en la medida dispuesta por las leyes que el Congreso dicte para reglamentarlos. Esta última aclaración tiene una importante consecuencia sobre la que volveremos más adelante: los derechos establecidos (la vida, la libertad, el voto, la propiedad, el trabajo, etc.), no tienen carácter absoluto o, dicho de otra manera, no pueden ser esgrimidos en todo momento y contra todos sino que deben hacerlo del modo y en la oportunidad que dicten las leyes reglamentarias.

Este esquema democrático, republicano, liberal y capitalista, tiene un segundo componente fundamental, el Código Civil, que es el pilar sobre el que se sostienen todas las restantes ramas del derecho. Y es ese Código el que en uno de sus artículos establece que “… Las convenciones hechas en los contratos forman para las partes una regla a la cual deben someterse como a la ley misma …” ¿Significa esto que nosotros, meros ciudadanos, podemos legislar? Sí, podemos hacerlo para la relación con aquella persona con quien contratemos. Sin embargo, recordemos que debemos hacerlo dentro del marco del orden jurídico o, lo que es lo mismo, de acuerdo con lo que establecen la Constitución y las leyes.

En las próximas notas de esta serie, abordaremos temas tales como los tipos de contratos, las partes o secciones de que se componen, la forma de probarlos, algunos recaudos que deben tomarse antes de firmar, para luego pasar a examinar los contratos más usuales.

No dude en consultar a su abogado de confianza antes de firmar un contrato.

Carlos Alberto Gemetro
Abogado
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2/08/2006

¿QUE ES UN CONTRATO?

La generalidad de las personas cree que está contratando solamente cuando coloca la firma en un documento. Sin embargo, a lo largo de nuestra vida, contratamos en infinidad de oportunidades, muchas más que las que pensamos.

La ley establece que existe un contrato cuando dos o más personas se ponen de acuerdo en una declaración de voluntad común, destinada a reglar sus derechos. ¿Qué significa esto?. Que no sólo estamos contratando cuando firmamos un contrato de alquiler o la compra de una casa o departamento, etc., sino también cuando compramos nuestros alimentos en el comercio del barrio, el supermercado o el hipermercado, cuando cargamos nafta o gas oil a nuestro vehículo, adquirimos ropa o electrodomésticos, prestamos nuestra garantía para el cumplimiento de las obligaciones de otro u otros (el caso más común es el de los contratos de locación o alquiler), ingresamos a trabajar en un empleo, viajamos en el transporte público y prácticamente en todas nuestras actividades fuera del ámbito estricto de nuestro hogar, más allá de la firma de un documento.

Mañana seguimos.

Consulte a su abogado de confianza antes de firmar un contrato.

Carlos Alberto Gemetro
Abogado
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¿ANAMNESIS? ¿qué es eso?

Quienes escribimos este blog, todos abogados, decidimos no evacuar consultas por correo electrónico ¿Capricho? No, es por culpa de la anamnesis.

¿Palabra rara, no? Bueno, trataremos de explicarla.

El cliente siempre llega con su propia interpretación de los hechos, sumada en casi todos los casos a una gran carga emocional. Esto es propio de las relaciones humanas, siempre sumamente complejas, y los hechos y actos que las nutren son innumerables. Por esta razón, si bien cada caso se puede encuadrar fácilmente en las normas legales, su diagnóstico (pido perdón a la medicina por robarle la palabra) es único y requiere una interpretación profesional. De alguna manera, le resulta aplicable el dicho de la medicina: no hay enfermedades, sino enfermos.

Para bien o para mal, las leyes han encuadrado en categorías más o menos generales estos hechos y conductas y a su vez, los tribunales y jueces han sentenciado muchas veces aplicándolas. Sin embargo, el análisis del caso en particular requiere conocer las circunstancias relevantes que lo rodean para poder formular un diagnóstico acertado. Por ejemplo, la falta de pago de un alquiler no genera el mismo diagnóstico si se produjo por un caso de fuerza mayor, por negativa del locador a recibirlo o por antojo del locatario, como tampoco es la misma la situación del garante de un contrato que ha sido modificado sin su intervención que cuando ha sido citado y firmado el nuevo instrumento.

La lectura detallada de todo antecedente escrito, el interrogatorio acertado, las respuestas, tanto orales como gestuales, la disposición a negociar antes de llegar al juicio, ayudan al abogado a detectar la solución más adecuada a los intereses de su cliente, que es su función primordial. Sin este “cara a cara”, resulta muy aventurado dar una opinión profesional responsable, salvo los pocos casos en que la consulta pueda circunscribirse a cuestiones muy generales.

De allí que ese procedimiento en que guiamos a quienes nos consultan para “hacer memoria” (en definitiva de eso se trata la anamnesis), resulte esencial y requiera la interacción personal de abogado y consultante.

Por supuesto que la consulta preventiva es el caso ideal, pero lamentablemente, se da en muy pocos casos, Aunque parezca mentira, se prestan importantes sumas de dinero sin siquiera pedir un simple recibo, se firman contratos sumamente complejos y por valores más que relevantes sin siquiera leerlos o peor aún, confiando en las palabras de un vendedor que ni siquiera los conoce, sin siquiera pensar en abonar el costo de una consulta que resulta ínfimo frente al peligro potencial de un importante perjuicio.

Por ello, si Ud. se encuentra en esta situación, no lo dude, consulte a su abogado de confianza.

Carlos Alberto Gemetro
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2/07/2006

HIPOTECAS (II)

Si Uds. desean consultar directamente las normas que hacen al Sistema de Refinanciación Hipotecaria, existe un medio excelente que debemos poner de manifiesto: el sitio del Ministerio de Economía www.mecon.gov.ar. En ese lugar se pueden consultar una gran cantidad de normas jurídicas de modo sencillo y directo.

Para realizar la consulta se debe entrar al sitio indicado y hacer clic sobre la voz Infoleg, inmediatamente debajo de la solapa "Info, Bibliotecas". Hecho esto, elegir la opción de búsqueda "Por norma" y luego señalar el tipo de norma buscada (por ej. Ley 25798 -refinanciación hipotecaria-, un decreto, caso en el que se debe citar también el año de firma, resolución, disposición, etc.). Una vez introducidos los datos, hacer clic en "Buscar" y aparecerá el sumario de la ley debajo del cual se encontrará la opción "Texto actualizado de la norma". Hacer clic allí y se accederá al último texto vigente

Si se quisiera acceder a todas las normas jurídicas modificatorias o reglamentarias, se debe elegir dicha opción.

Por supuesto, ante cualquier duda acerca de la interpretación del texto, no dude en consultar a su abogado de confianza.

Espero que les sea de utilidad.

Carlos Alberto Gemetro
Abogado
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2/03/2006

HIPOTECAS

Prórroga del plazo para inscribirse en el Sistema de Refinanciación Hipotecaria

La Ley Nº 26.062, dispuso la suspensión por el plazo de CIENTO VEINTE (120) días de todas las ejecuciones de sentencias que tuvieren por objeto el remate de la vivienda única y familiar por mutuos elegibles que cumplieran con los requisitos exigidos por el Sistema de Refinanciación Hipotecaria y por el monto tope de acuerdo a lo establecido por los artículos 2º y 5º de la Ley Nº 25.798. Asimismo, reabre por el mismo término la posibilidad de optar por el ingreso al Sistema de refinanciación Hipotecaria.

Esta Ley, cuyos plazos establecidos vencen el 3 de marzo de 2.006, fue reglamentada por el Decreto Nº 52 del 23 de enero del mismo año.

Al respecto, podemos intentar contestar ciertas preguntas sobre la reapertura del plazo de inscripción en el fideicomiso y comentar los requisitos previstos, siempre con la salvedad que las respuestas deberán adecuarse a cada caso particular.

¿Quiénes pueden ejercer la opción?

En el caso de los mutuos (créditos o préstamos) bancarios, solamente las entidades financieras prestamistas.

En el caso de mutuos del sector privado (comúnmente llamados "de escribanía"), tanto los acreedores como los deudores.

¿Quiénes pueden acogerse?

- aquellos que cumplan la totalidad de los requisitos exigidos por la ley y sus normas reglamentarias.
- quienes sean acreedores o deudores en un contrato de préstamo de dinero (mutuo) con garantía hipotecaria sobre la vivienda única y familiar del deudor, o sea, aquellos que hayan garantizado un préstamo con hipoteca sobre la vivienda única ocupada por su familia y también sus acreedores.
- que se trate de personas físicas o sucesiones indivisas;
- que el destino del crédito haya sido la adquisición, mejora, ampliación o construcción de la vivienda o la cancelación de préstamos tomados anteriormente con esos destinos.
- que la mora se haya producido entre el 1º de enero de 2.001 y el 11 de septiembre de 2.003.
- que esa mora habilite al acreedor a ejecutar la deuda.
- que el préstamo no supere los $100.000, a cuyo efecto la ley prevé la paridad un peso = un dólar.

¿Cómo funciona el Sistema de Refinanciación Hipotecaria?

El Sistema es complejo, tanto en su comprensión cuanto en su instrumentación. Se implementa a través del Fideicomiso para la Refinanciación Hipotecaria, creado al efecto por la Ley Nº 25.798. Para no entrar en honduras, diremos que en este caso el fideicomiso es un contrato por el cual el Estado Nacional entrega fondos en propiedad al Banco de la Nación Argentina, para que éste los disponga para el cumplimiento de los objetivos de la Ley.

El patrimonio del fideicomiso (los fondos entregados) es dispuesto por un agente fiduciario (o "fiduciario") que en este caso es el Banco Nación.

Para instrumentar el sistema, el Banco Nación pone al día los mutuos (determina el monto del capital en mora) y procede a cancelar al acreedor las cuotas de capital pendientes de pago desde la fecha de la mora hasta la fecha de dicho pago.

Ahora ¿cómo se pagan las sumas determinadas?. Podemos ver dos casos: a) entidades financieras (bancos, etc.) y b) acreedores privados.

En el caso de bancos y financieras, se pagará el 60% del capital en mora con bonos a 30 meses, con el 2% de interés anual sobre saldos, pagaderos en 5 cuotas semestrales iguales. El saldo (40%) en bonos a diez años, al 5% de interés anual sobre saldos, en 14 cuotas semestrales.

Cuando se trate de un acreedor privado, tendrá la opción de cobro en efectivo o suscribir con su crédito los bonos antes mencionados.

En adelante, el Banco Nación procederá respecto del acreedor, de acuerdo con las condiciones originales del mutuo y pagará las cuotas restantes del crédito (el saldo del crédito) con un bono con la periodicidad y montos originalmente pactados, sin incluir los seguros y gastos administrativos. En este caso, se aplica la normativa para el coeficiente de actualización y tasa de interés.

Con esto, el Banco Nación se coloca en el lugar del acreedor por lo pagado y el acreedor mantiene la garantía hipotecaria por lo aún no cobrado.

A su vez, el deudor pagará su obligación al fiduciario (Banco Nación) en la sucursal del banco o financiera en que haya tomado el crédito (caso de los deudores bancarios) o en la sucursal del Banco Nación en que haya tramitado el acogimiento al Sistema (caso de los acreedores o deudores privados).

¿Cómo operan los nuevos plazos y cuáles son sus requisitos?

La opción debe formalizarse mediante una comunicación al fiduciario (el Banco Nación) en los términos previstos en el artículo 6º del Anexo I del Decreto Nº 1284 de fecha 18 de diciembre de 2003.

La opción se considerará ejercida siempre y cuando se haga efectiva antes del 3 de marzo de 2.006 y se cumpla con todos los requisitos dentro del plazo de noventa días contados a partir de la recepción de la comunicación a que alude el párrafo inmediato anterior.

Una vez cumplidos estos pasos, el fiduciario (Banco Nación) tiene sesenta días para declarar elegible el mutuo, en cuyo caso citará al deudor para la firma del contrato correspondiente.

El sistema y sus requisitos son complejos y el plazo es breve. Si Ud. está comprendido en las prórrogas comentadas, no pierda tiempo.

No dude en consultar a su abogado de confianza.

Carlos Alberto Gemetro
Abogado
Colegio Público de Abogados de la Capital Federal
Tomo 9 Folio 875
Ciudad Autónoma de Buenos Aires
República Argentina

Contacto: drgemetro@speedy.com.ar

2/02/2006

¿LO PUSISTE COMO BIEN DE FAMILIA?

Ante las "sorpresas" a las que nos tiene acostumbrados -y no tanto- la
cambiante economía de nuestro País, esta pregunta nos la hacen y la hacemos
con creciente frecuencia.

Pero,

¿Qué es el "bien de familia"?

Es la protección legal de un inmueble urbano o rural por parte de una o varias personas propietarias del mismo. Por definición, entonces, sólo se pueden afectar inmuebles y no, por ejemplo, automotores.
El inmueble constituido en "bien de familia", debe tener un valor que no exceda las necesidades del sustento y vivienda de la familia, por lo que quedan excluidos -en principio- los de gran valor (por Ej. Un establecimiento rural de cien mil de hectáreas o una mansión de la categoría del Palacio Sans Souci).

¿Cuáles son los objetivos de la ley?

La ley tiene dos objetivos. El primero es económico y busca la conservación
del patrimonio dentro del grupo familiar. El segundo es social: propender al
mantenimiento de la familia unida bajo un mismo techo.

¿Que se entiende por familia?

La ley entiende por familia al cónyuge (esposo o esposa del o los
propietarios), sus ascendientes (padres) y sus descendientes (hijos).
En caso de no haber ascendientes ni descendientes, se consideran también
integrantes de la familia a los parientes colaterales consanguíneos hasta el
tercer grado inclusive -o sea los hermanos y sobrinos- siempre que convivan
con quien o quienes constituyeron el bien de familia.

¿Quién puede constituir el bien de familia?

La persona que sea dueña del inmueble. En caso que los dueños (propietarios) del inmueble fueren varios, para poder anotarlo bajo este régimen deben hacerlo conjuntamente y justificar que tienen el parentesco del que hablamos anteriormente.
Para dar un ejemplo, dos cuñados no pueden afectar el mismo inmueble, ya que no son parientes consanguíneos sino afines y sí pueden hacerlo dos hermanos.

¿Cuántos inmuebles puedo afectar?

Sólo se puede afectar un inmueble, independientemente de que el que lo constituye fuere propietario de otro u otros. Esto es una consecuencia de los fines queridos por el legislador: conservar el patrimonio necesario para la vivienda sustento de la familia y mantenerla bajo un mismo techo.

¿Desde cuándo nos protege?

Desde el momento de la inscripción como tal en el registro de la propiedad que corresponda a la ubicación del inmueble, no puede ser ejecutado o embargado ni aún en el caso de concurso o quiebra, salvo las limitaciones de las que hablaremos más adelante.

¿En qué medida nos protege?

Pero cuando se trate de un establecimiento rural, los frutos que produzca (cosechas, ganado, etc,) son embargables en tanto y en cuanto no sean indispensables para las necesidades de la familia y en ningún caso más allá del cincuenta por ciento de esos frutos.
Tampoco se encuentra protegido el bien, por ejemplo, contra embargos producto de ejecuciones por expensas comunes o impuestos que graven el bien o, según un fallo reciente, contra el reclamo del cónyuge por alimentos.

No dude en consultar a su abogado ante cualquier duda que se le presente.

Carlos Alberto Gemetro
Abogado
Colegio Público de Abogados de la Capital Federal
Tomo 9 Folio 875
Ciudad Autónoma de Buenos Aires
República Argentina

Contacto: drgemetro@speedy.com.ar

2/01/2006

Palabras de Bienvenida.

Hoy llego a Uds., por primera vez, con este intento de divulgación de las instituciones del Derecho.

El mundo del derecho, su idioma, suele ser incomprensible para todo aquél
que no pertenezca a la comunidad jurídica, ya sea como profesional o
funcionario judicial. Sin embargo, todos estamos inmersos en ese mundo en
nuestra vida cotidiana, ya sea como compradores, vendedores, miembros de una
familia, trabajadores, etc. y los hechos de esa vida tanto como nuestros
actos, nos afectarán sin duda alguna.

No pocas veces los abogados recibimos consultas sobre hechos consumados para nuestros clientes, sin solución posible y con perjuicio evidente para ellos, que podrían haber sido evitados con una temprana y oportuna consulta.

Por ello, trataré de encarar la tarea de tratar de explicar ese mundo (no pocas veces también temido) y sus instituciones, de la manera más clara y en el idioma común de los ciudadanos, fundamentalmente con sentido práctico, en la convicción de que la comprensión de sus reglas y funcionamiento
afianza la seguridad y el orden jurídico y con ello, la
libertad individual, la democracia como forma de vida y las instituciones de
la República como forma de gobierno.

Espero que el contenido de estas publicaciones sea de su agrado, así como sus
sugerencias y críticas, las que serán bienvenidas en un pie de igualdad

Dr. Carlos Alberto Gemetro
C.P.A.C.F. Tº9 Fº875
Enero 31 de 2.006.
Buenos Aires
República Argentina

Contacto: drgemetro@speedy.com.ar