2/23/2006

EL CONTRATO DE LOCACION II (EL CONFLICTO)

La falta de pago es la causa de incumplimiento más común de los contratos de locación. En la nota anterior los alerté acerca del verdadero valor del contrato y les anticipé que en este caso las consecuencias alcanzarán igualmente al propietario, garante e inquilino.

Desde ya que me refiero a los juicios derivados del incumplimiento y no a una conclusión negociada del contrato, solución que resulta conveniente por varias razones al propietario, garante e inquilino, pues por Ej.: pueden reducir al 50% los honorarios que debe soportar cada uno y a estos dos últimos los demás gastos del juicio, de gran importancia en la liquidación final.

Sin embargo, cuando no priva la razón en alguno o todos los involucrados, es necesario litigar ante los tribunales. Para este caso es que haré algunas cuentas a mano levantada.

En la nota anterior establecí el valor de un alquiler mensual en un mínimo de $760. A esto agrego que la experiencia indica que generalmente se consulta a un abogado recién cuando la mora es igual o mayor a seis meses. En este caso es preciso iniciar y continuar dos juicios o procesos judiciales, cada uno de los cuales genera sus propios honorarios y costos: a) para la recuperación del inmueble o desalojo y entrega del mismo al tenedor o propietario y b) el juicio ejecutivo por los alquileres, intereses y multas adeudados.

La recuperación del uso y goce del inmueble por parte del tenedor o propietario insume un período de por lo menos nueve meses a un año contado desde la primer consulta profesional, siempre y cuando se ofrezca una garantía suficiente (generalmente el mismo inmueble) y sin perjuicio de que el juicio puede insumir otro año más. En alguna otra oportunidad, les contaré algunos porqué de una justicia lenta y por lo tanto injusta.

En el caso de la ejecución por los importes adeudados por todo concepto (ejecución de alquileres), el proceso puede insumir entre 24 a 36 meses. Estos plazos son estimativos, ya que dependen de varios factores tales como las defensas que se opongan, la mayor o menor lentitud del juzgado que toque, la posibilidad de una transacción, etc.

En la hipótesis que ambos juicios -desalojo y ejecución de alquileres- insuman dos años, se puede prever que inquilino y garante demandados (generalmente este último, siempre y cuando mantenga su solvencia) deberán afrontar una condena al pago total de aproximadamente $42.000, por capital, intereses, honorarios judiciales y extrajudiciales y gastos de los juicios. También en el supuesto de que la garantía fuese un inmueble de aproximadamente treinta mil dólares y éste fuese subastado, la experiencia indica que la pérdida para el garante será total.

Además, el panorama para el inquilino es más grave. Nadie alquilará a una persona que haya sido demandada por falta de pago de alquileres, además de la pérdida del garante propietario.

Para el propietario o locador, la perspectiva es más benigna, pero no óptima. Si bien recuperará aproximadamente $20.000, habrá debido soportar el pago de expensas, tasas e impuestos por lo menos por un año, el adelanto de honorarios extrajudiciales y gastos del juicio, etc., sin contar con las reparaciones necesarias que, generalmente en estos casos insumen montos mayores que los usuales.

Como ven, el contrato es usual y conocido, pero debe prestársele atención a las viscisitudes que puede sufrir y, ante la imposibilidad de pago, prever la negociación de una rescisión por mutuo acuerdo como el camino más conveniente para ambas partes, ya que además, cualquier juicio tiene un costo emocional para las partes que no se puede medir en dinero.

Dado el caso, no duden en consultar a su abogado de confianza.

Carlos Alberto Gemetro
Abogado
Colegio Público de Abogados de la Capital Federal
Tomo 9 Folio 875
Ciudad Autónoma de Buenos Aires
República Argentina

Contacto: drgemetro@speedy.com.ar

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